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中海将保持毛利率超30% 大湾区土储货值3000亿港元 来源:21世纪经济报道

2017年初,颜建国从龙湖集团回归ca88亚洲城集团(0688.HK,下称中海),并于当年5月正式出任中海主席兼行政总裁,执掌大权。

自此,中海在销售规模、增加土地储备方面均展现了少有的激进取态。最新公布的财报显示,中海去年全年实现合约销售额为3012.4亿港元,同比飙升29.8%。

然而,相比2018年高达30%的合约销售金额增长,2019年中海设定的合约销售目标为3500亿港元,按年增速仅为16%左右。

今年中海的合约销售目标设定为3500亿港元,相比现有6955亿港元的在手货值,去化率约为50.3%,这个目标并不是十分进取,相当于行业内的正常水平,“好年份一般的去化率可以达到60%-70%。这与供货时机,产品结构都有一定关系,我们设定的目标是可以完成的,如果市场好,应该可以超过这个目标。”颜建国在3月20日在香港举行的业绩会上透露。

截至去年年底,集团净借贷比为33.7%,加权平均借贷成本为4.3%,在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率,融资成本处于行业最低区间,公司持有现金1005.6亿港元。

 

坚持一二线战略

一直以来,中海是中国房地产业最为赚钱的公司之一,享有“利润王”的美誉。对此,颜建国坦言:“我们始终坚持净利润稳健增长为目标,而不会刻意追求规模或者排名,但是行业规模会影响净利润的水平,因此我们在土地储备方面将更加进取,在销售上寻求量价平衡,仍将保持30%以上的毛利率水平。”

财报显示,2018年中海的毛利率为37.8%,净利率达到26.2%。在他看来,中国的房地产市场已从高速发展切换至平稳发展的轨道,这已是市场共识,“未来的房地产政策核心是稳地价、稳房价、稳预期,因此今年全年的房地产市场将保持平稳发展。由于销售有所滞后,预计下半年市场会有所改善。”

2018年,中海在内地28个城市和香港买入63幅地块,全年累计新增土地储备建筑面积达到1764万平方米,权益建筑面积为1272万平方米。截至去年年底,集团的总土地储备为9144万平方米。

新增土地储备中,包括上海中心城区最大规模的城中村改造项目红旗村,以及香港九龙启德的一幅地块,广受市场关注。据悉,中海2019年的新增土地权益投资额预计达到1350亿港元,相比去年的1084亿港元大幅增加24.5%。

经过多年的精心布局,中海已基本完成了在内地一二线城市的布局。颜建国透露,目前公司持有9144万平方米的总土地储备,其中15%位于一线城市,二线城市的占比达到65%。另外,在中海总土地储备中,中海子公司中海宏洋的占比达到20%,“我们始终坚持一二线城市为主的投资策略,尤其是一线城市。去年公司在北京、上海、香港的土地投资额达到400亿港元,占比超过三分之一,北京去年的销售额达到329亿港元,在公司位列第一。”

根据中海估算,在公司已经进入的内地30多个城市中,进入每个城市的前三大开发商,全年的合约销售金额有望达到6000亿元,市场空间仍然十分广阔。因此,颜建国表示,未来中海将继续深耕现有的一线城市,并且适当拓展一线周边城市群。

 

大湾区土储达3000亿港元

中海自上世纪90年代起已在粤港澳大湾区布局,随着粤港澳三地经济协同发展的提速,公司将享受政策的红利。据悉,目前中海在粤港澳大湾区11个城市都有项目,2018年的收入达到410亿港元,占到公司销售收入22%,销售合约额470亿港元,占比接近16%。

据21世纪经济报道记者了解,目前中海已进入大湾区4个中心城市,以及佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆这7个节点城市。以香港为例,中海有南区左岸、启德1号、天钻、飞鹅山道3号四个项目。

公司管理层透露,土地储备上,中海在粤港澳大湾区共有1400万平方米,占比超过15%,货值将近3000亿港元,在各大地产商中排名第三。

根据克而瑞地产研究的数据显示,大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头企业的发源地,这类企业以大湾区为原点,开启了全国化的规模扩张。在众多房企中,碧桂园无疑是最大受益者,其在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米,货值达到5713亿元,恒大土地储备建筑面积为2143.8万平方米,货值为3820亿元。

在努力提升地产销售业务的同时,中海也在加紧提升商业地产开发与运营能力。2016年末,中海推出了COOC商务平台,加速对商业品牌和商业资源进行整合。经过数年的运营,商业物业已进入收获期。去年,中海的商业收入同比增长38.1%至40.6亿港元,毛利率上升至68.6%。

据悉,中海目前已经运营的商业物业共68个,涵盖写字楼、酒店、公寓等,可租面积达280万平方米。颜建国表示,2020年公司收入将达到50亿港元,2023年的收入目标为100亿港元。

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