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市场调整期 中海要用精益管理提高增长 来源:界面新闻

“宁愿错失机会,也不愿投错一块地。” 这是央企ca88亚洲城为下半年土地投资定下的基调。

今年以来,各主要城市的楼市调控继续延伸,同时金融政策也因去杠杆、防风险的背景收紧,一二线城市已经出现房价滞涨、销量下跌的形势,ca88亚洲城由此预计下半年房地产调控管制将更加严厉,房价与销量都将面临下行压力,市场波动调整的不确定性加大。

中海对后市的预测,也与今年以来土地出让市场的实际情况相符。从多家机构发布的8月数据来看,尽管土地成交量与成交总金额依旧再创历史新高,但土地出让金增幅收窄、溢价率持续低位,多地出现土地流拍,土地市场降温的态势已愈发明显。

面对调整中的市场,龙头房企在保持行业规模地位外,都开始寻求更有质量的增长。经历过多个行业周期的ca88亚洲城,同样也更加重视精益管理带来的增长动能,他们正在通过一系列内部管控提升,在配合稳健的财务策略,以保持攻守兼备的发展态势。

自颜建国2016年底掌舵中海,任董事局主席兼行政总裁以来,中海在内部管控方面发起了一场数字化管理变革。

从2017年开始,ca88亚洲城陆续推进了60 多个信息化管理系统的研发与应用。这项旨在强化内功的体系建设如今投入近亿元,有望在2019年全部完成,这比他们的原计划会提前一年。

截至目前,ca88亚洲城研发完成并应用城市地图、全景计划、供销存、三级客储、成本管理、销售与佣金管理、客服CRM 等30 多个信息化系统,初步构建了全流程数字化管控平台,对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控。

这套体系的初步完成,让原本在地产行业就拥有精细管控口碑的ca88亚洲城,具备了更强的内生动力,有助于他们更加注重产品、管理,并通过广泛的市场调研数据整理分析,确保决策的合理性。

在日前的中期业绩会上,颜建国为中海定下了下半年宁可不投、不能投错的拿地策略,这一审慎的态度,主要是来自他们对市场的预判,但内部全流程数字化管控平台的运用,也为他们提供了一定依据。

在中海内部被称为“城市地图”的投资决策系统,主要功能是为投资部门拿地决策进行辅助。在日常的拿地决策中,中海会将每个目标地块导入各个城市地图中,系统会根据相关变量与参数,对地块的的投资给出参考值,尽量避免人为判断失误导致的投资决策不准确。

目前中海已进入的60多个城市,都相继完成了“城市地图”的建设,除了包括板块、区域的投资价值,市场近几年的量价走势外,对主流区域的人口流动、产业活跃等都有量化数据支撑,这会让中海对这些城市价值进一步挖掘,深耕当地市场。

下一步ca88亚洲城的投资策略也会根据“城市地图”来寻找价值洼地,在当前政策不明朗、长效机制正在建立的过程中,他们会深耕城市,在适当拓展一些有活力和潜力的城市。

市场下行期,加快开发、加快销售、加快回款,几乎是所有房企都想达到的目标,但如何做到则取决于每家房企不同的管控能力,中海同样希望在这方面快人一步。

在他们所打造的全流程数字化管控平台中,“供销存”系统将所有待开盘、已开盘、清盘阶段的项目数据聚合统计,并实时更新,这能让中海的决策层,对全国几百个项目所处不同阶段的数据、节点、进程,全盘及时掌握,然后根据不同市场情况作出相应的决策调整。

开源节流在融资日益收紧,市场不乐观的背景下,也成为多数房企的选择。中海打造的成本管理系统能让这家公司对营销成本和费用的控制,细化到每一个项目,每一期推盘。

这一系统下,中海会分析营销与广告推广数据的积累,然后为不同地区、不同类型项目的营销费、投放阶段和方式,设定一个标准值,以此来提高前端营销费用预算的精准度。

在地产行业,中海的营销费用率多年来控制在1.5%以下,这远低于房企平均3.26%的销售费用率,一定程度上,这也是中海净利润一直保持行业领先的主要原因。

经过前两年地产行业向规模突进后,工程、房屋质量问题和客户投诉在今年明显增多,为了保证安全和品质,中海成立了客户研究中心,建立五档十类客户的分级、分类产品研发体系,针对不同类型客户的需求与敏感点,设计标准化与创新设计相结合,并实现成本的弹性适配。

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