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ca88亚洲城变与不变:做与空间相关的一切生意! 来源:莫老爷

古希腊哲学家亚里士多德说:在每个系统探索中存在第一性原理,第一性原理是基本的命题和假设,不能被省略和删除,也不能被违反。

将战略的第一性原理发挥到极致的人,是如今的世界首富、亚马逊创始人贝佐斯。

贝佐斯在面对媒体的提问时,曾有这样一段经典的话:

我常被问一个问题,在接下来的10年里会有什么样的变化?但我很少被问到,在接下来的10年里什么是不变的。我认为第二个问题比第一个问题更加重要。因为你需要将你的战略建立在不变的事物上。

这段话的重点是,亚马逊的战略重点是牢牢锁定企业永恒不变的价值,然后持续的all in。

于是,我们看到了一个市值万亿美金的亚马逊帝国。

在国内,众多地产巨头也做着万亿帝国梦。尽管这个计量单位是人民币,但站在当下这个时点,很少有人真正思考房企的第一性原理是什么?

众人熟知的是,从1998年到2018年的20年间,中国的房地产行业经历了一场史无前例的野蛮生长。所有参与者都被一股巨大的力量推着向前,这是中国城市化的号角。在那个时代,速度是战略的第一性原理,于是跑马圈地式的生存法则被市场奉为圭臬。

但随着中国城市化进程迈向临界点、行业集中度快速提升成为不可逆的趋势,行业变革倒逼房企必须思考:当房地产开发主业的增量天花板临近,企业应该如何求存、求发展?

这些绝顶聪明的巨头们清楚,一家伟大的公司需要有除主营业务以外的第二引擎、第三引擎,房企跨界多元化的出发点也是如此。

但他们也清楚,对于众多房企而言,无论是住宅、商业、物流地产、养老地产等等,其本质还是地产开发。

无论“去地产化”口号叫得多响,在未来可见的相当长时间内,支撑一家地产公司无论是销售、营收还是利润,其本源还是地产及泛地产业务。

这当中的变化是,靠纯住宅开发拼命跑规模的的野蛮时代再也回不去了,未来房企的战略支点是围绕地产本身,以开发+运营为基本手段,围绕空间做生意,做连接人与空间的生意。

在众多地产巨头中,就有一家公司正在这么做,它的名字叫ca88亚洲城。自颜建国掌舵中海以来,ca88亚洲城提出了“成为卓越的国际化不动产运营集团”的企业目标。

1??| 工科中海 |

1.不变:地产开发仍是主业

在国内众多房企巨头中,中海可能是为数不多的,没有大张旗鼓喊转型升级,也绝口不提“去地产化”的一个。

当然了,你更看不到中海贸然进入其他不相关领域。

难道,中海不转型升级,不多元化吗?当然不是。

只是中海选择了“地产+”模式,即围绕住宅开发业务进行多元化布局,围绕地产主业做衍生,围绕房地产开发所伴生的物业空间开展业务拓展及相关多元化延伸,激活房地产开发的后端运营价值。

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| ca88亚洲城的“地产+” |

相关多元化业务拓展,仍旧需要有一定的规模做支撑。ca88亚洲城曾公开表示,将继续把90%的资源放聚焦在住宅开发主业上。

因此,你可以看到,在过去的几年中,与万科、恒大、碧桂园等巨头相比,中海的规模稍显落后。但它仍然投入了重金加大土地储备,加大开工量,加快规模增长速度。

而这样的战略思维,也直接反应到了中海具体的各项业务指标上。

住宅开发仍是ca88亚洲城主要收入来源

住宅开发毫无例外是仍然是房地产企业的收入的主要来源,即便是“去地产化”嗓门很大的房企。

数据显示,中海2017年全年实现合约销售额港币2320.7亿元,同比增长10.2%,2018年上半年,中海的销售进一步提速,上半年销售合约额达港币1508.5亿元,同比增长18.5%。

按照中海年初提出的年度目标,ca88亚洲城全年销售将达到港币2900亿,增速将进一步提升至25%。

与此同时,中海的盈利能力依旧一骑绝尘,保持行业”利润王“的地位。2017年,ca88亚洲城实现净利润407.7亿元,净利润率达24.6%。

值得注意的是,ca88亚洲城毛利率从2016年的27.8%上升5.1个百分点至32.9%,2018年再度上涨至35.8%。

2018年,中海的掌舵人颜建国提出了又好又快的发展。

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| ca88亚洲城2018年中期业绩会 |

中海的合约销售规模在2018年上半年开始提速。更为抢眼的是,在此基础上,中海盈利能力继续保持行业领先。

1)2018年上半年,中海是行业仅有两家净利润超200亿的房企之一,达到港币232.2亿元,净利润率26.2%,净利润率行业第一。

2)报告期内,中海净利润率达到26.2%的高水平,高出行业前十平均水平的一倍多。

3)截至今年6月末,中海持有现金港币1279亿元,净借贷比仅为28.1%,资产负债率不到60%,在千亿级别的房企业中,中海的负债率行业最低。极低的负债,充足的现金,令中海在应对市场变局,把握逆周期发展机遇方面更加从容。

在内地一二线城市房价滞涨、销量下跌的形势下,中海2018年上半年销售规模实现较快增长,录得合约销售额港币1508.5亿元,同比增长18.5%。

值得注意的是,报告期内,中海回款金额创新高达到港币1341.2亿元,同比增长16.8%,有效应对限购、限签等调控政策以及信贷收紧所带来的影响。

盈利方面,2018年上半年,中海实现营业收入港币886亿元;实现经营溢利港币357.5亿元,股东应占溢利达港币232.2亿元,净利润率达26.2%,盈利能力继续保持行业领先。

土储充足,蓄势待发

与“去地产化”口号相反的是,近两年来,众多房企仍旧极力加大自身的土地储备。这其中,ca88亚洲城也不例外。

2017年,中海在内地31个城市和香港总计购入76幅地块,较上年增长3倍左右;总价款达1106亿港元,较上年增长1.7倍。

而在2017年业绩会上,ca88亚洲城明确表示,2018年将继续积极拿地,计划新拿地权益投资额1350亿港元,同比上年增长22%。

2018年上半年,ca88亚洲城因势而变,继续保持较为审慎的投资路径。报告期内,中海累计吸纳土地26宗,新增土地总楼面面积789万平方米(实际权益为664万平方米),地价总权益支出港币459亿元。

中海在等待机会。从2018年的投资安排来看,中海还有超过800亿元的子弹。在8月23日的业绩发布会上,颜建国表示,ca88亚洲城在二季度主动放缓了投资,对下半年的市场保持谨慎。手握巨额现金的ca88亚洲城,等待更好的投资机会。

截至今年六月底,中海总土地储备8736万平方米,足够保持未来三年快速增长。

2018年上半年,中海实现新开工面积1597万平方米,同比增长43%;在建面积4456万平米,同比增长56%,超过去年全年在建规模。

这意味着,中海的新开工及在建面积均创下历史新高,货值储备充足,为今明两年的快速增长可期。

2.变:做与空间相关的一切生意

《场景革命》一书中提到:为用户创造卓越的体验,建立与消费者的情感连接,这是场景构建的基本原理。

将这一概念嫁接到房地产开发行业,你会发现,具备敏感嗅觉的房企已经开始做连接人与空间的生意。

这背后更深层次的原因在于,通过构建场景,房企可以缩短与客户之间的接触半径,深入客户生活、工作、社交场景,了解客户真正的需求,为客户打造优质的生活的体验。

在这基础上,房企同时还可以沉淀大量的稀缺数据,并推动产品和服务层面上不断创新升级,进而深度参与城市配套运营与城市生活圈消费。

为配合这种不断升级城市配套运营服务需求,ca88亚洲城在战略做出了调整及升级,其最新定位是成为卓越的国际化不动产开发运营集团。

“三大产业群”战略

1)住宅开发产业群:

这一产业群的包括住宅投资与开发,装配式建筑及住宅产业化,建材生产等方面。

ca88亚洲城于1984年进军香港住宅开发业务,38年来累计开发项目超过500个,完成开发建造面积超过1.3亿平方米。2017年,ca88亚洲城品牌价值达598.45亿元人民币,位居房地产行业第一。

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| ca88亚洲城住宅业务国内布局 |

前面已提及,在未来相当长一段时间内,住宅开发仍是中海的主业,并力求在规模上持续上台阶。

住宅开发之外,中海一直以来在上游产业链深耕。

这其中,作为住宅产业化的核心,装配式建筑以短工期、少污染、重质量等优势,被公认为传统建筑业转型升级的方向。

在装配式住宅领域,中海也是做得多,说得少。依托中海集团体系的专注装配式住宅的公司,深圳海龙建筑科技有限公司,国家高新技术企业,也是中国内地最大的装配式住宅企业之一。近几年,中海在内地及香港建造的装配式住宅超过100万平方米,包括香港歌赋岭、深圳中海天钻、珠海中海富华里、合肥中海央墅等数十个项目。

另外,ca88亚洲城还将触角伸至建材门业的生产制造领域。天山门业为ca88亚洲城旗下全资附属公司,主营“门博士”系列高级防火门、入户门,在铸铝门生产制造领域拥有26项设计专利,确立了行业竞争优势。

2)城市运营产业群:

此产业群包括中海系甲级写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新与区域综合开发、旅游度假产业、物流产业。

从经营业绩的角度,商业地产有稳定现金流,在融资困难的背景下抗风险能力强,不仅能够给房企提供稳定的现金流和合理的资产负债状况。而在未来行业调整深化的前景下,这块资产可以为ca88亚洲城保持稳定的盈利能力水平和风险平滑能力。

目前,中海的商业布局与资产规模、营收能力,已属于行业标杆级。

数据显示,2017年,中海商业物业总收入近30亿港币。进入2018年,中海在商业地产领域的现金流效应持续放大,持有型商业资产规模与租金收入大幅增长。上半年,中海商业总收入达港币20.3亿元,同比增长46%。

截止6月末,中海累计已运营商业物业373万平米,在建面积210万平米,待建面积346万平米。

在中海的商业体系中,写字楼占大头。截至今年6月底,中海系甲级写字38栋,总运营面积超过229万平方米,是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。

依托体量领先的甲级写字楼,中海拓展进入联合办公市场。Officezip,是中海的联合办公品牌,目前已在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营,平均出租率超过90%,有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

中海目前投入运营的环宇城、环宇荟、富华里等综合购物中心12家,星级酒店12家。

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| 富华里实拍 |

此外,中海还有轻资产运营的商业项目5个,运营面积28.2万平方米。

值得注意的是,中海拿下了雄安第一标,是第一家在雄安新区开展资产运营管理的企业。今年4月,由中海牵头投资建设并负责运营的雄安市民服务中心已投入运营。中海在雄安新区占得先机,其势能与发展潜力非常具有想象空间。

此外,中海还在成都天府新区投资建设的超过600米的超高层项目,目前完成全球设计招标,进展顺利。

目前,处于风口中的长租公寓,中海并没有大举进入,保持了审慎稳健投资策略。中海的策略是轻重并举,着重加快培育长租公寓的投资运营能力。8月23日,颜建国对外宣布,目前中海正在推进6个长租公寓项目,三重三轻。

颜建国表示:有关长租公寓的土地政策更加明确了,那个时候投资运营长租公寓才是一个可循环、可持续的,才是可以大规模做的阶段。

3)创意设计及现代服务产业群:

此产业群的包括华艺设计、中海物业、教育产业、文化产业、养老等产业。

ca88亚洲城全资拥有的华艺设计顾问有限公司,综合实力一直位于行业前列,持有“建筑工程”、“城乡规划”双甲级资质,是“国家级高新技术企业”、中国百强设计院之一。

物业领域,中海物业是全国知名高端物业之一,创立于1986年,是中国首批一级资质物业管理企业。2015年11月,中海将物业管理业务(中海物业)分拆并独立上市。

截至目前,中海物业在港澳及内地管理服务的住宅、商用物业、政务公务楼宇的总面积超过1.3亿平方米个,管理范围覆盖全国73座主要城市,在管项目达675个,包括但不限于:

新浪总部大楼、腾讯科兴、深圳中建钢构大厦等商务物业、雄安市民服务中心、深圳音乐厅、深圳当代艺术与城市规划展览馆、港珠澳大桥香港口岸(香港)、中央人民政府驻香港联络办公室办公大楼(香港)、解放军驻港部队中环军营(香港)、香港启德游轮码头(香港)等政府物业。

以上可知,中海物业在商务楼宇、政务楼宇方面的服务能力独树一帜。

作为国内首批上市的物业公司,中海物业的抢先占位,其发展潜力值得关注。

 

3.现金流业务及更远未来

写字楼经济不仅是中海从效益的出发点进行选择的商业战略,也是ca88亚洲城加大自身强现金流的一个重要环节。

中海商业制定了未来五年的百亿计划。即在2023年,持有型商业物业总收入达到100亿。

这其中,70%以上的租金收入将来自于中海的写字楼。

很多人不解,从品牌识别度和知名度考虑,购物中心是房地产公司进军商业地产的首选,为什么中海偏偏选择写字楼?

但多数人不知道的是,在所有商业物业中,写字楼投资效益较高且现金流稳定。

一个基本的数据是,在各类物业中,一二线甲级写字楼市场回报率约在5-8%,购物中心约为3-4%,长租公寓在1-2%。

从投资回报率看,写字楼回报率水平和相对收益较高,表现出较强的投资价值。

一个更直接的数据是,据《中国房地产投资回报率调查报告》,近两年写字楼市场,静态租赁回报率接近住宅市场的2倍,大部分集中在3%-5%;长期租赁的写字楼回报率大多集中在7%-10%;从转售回报率看,大部分城市回报率水平集中高于10%,仍处于较高水平。

目前来看,写字楼的收益水平远高于购物中心、酒店、长租公寓等业态。这也是以低调务实闻名的中海,为何主打写字楼的重要原因。

经过多年的发展和完善,中海写字楼已然培育出一个体系来对应不同的市场类型、城市级别和地段定位,其产品系列衍生出中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场、中海大厦五个系列,因地制宜是中海在写字楼领域长期占据优势的一个重要特点。另外,以自有优势为依托,ca88亚洲城还创立了Office-zip联合办公品牌,占领中高端联合办公室市场。

强者恒强。在房企融资难的当下,中海作为国内“写字楼”之王,自身优势还将得到进一步放大。通过加大对现金流业务的布局后,ca88亚洲城造血能力得到有效提升之外,还将从地产开发时代的“利润王”向运营时代“利润王”的有力竞争者过渡。

除了加大对现金流业务的培育外,中海也在培育一些未来5-10年内有望爆发的业务。

一个明显的例子是,为了进一步完善城市功能与提升城市能级,现今各级地方政府更加珍惜现有的城市开发用地,所以提高了开发用地出让门槛,对房企全能型综合开发能力提出了更高的要求。

这些全能型能力包括教育、文化、养老、物流等。

问题是,教育、医疗等都需要相关资源积累,文化产业需要大IP,这些都具有一定的独特性,短期内难以快速复制。如果缺乏相关人才储备和管理经验,大概率会在业务发展上失焦,新业务发展不起来,甚至拖累主业发展。

之于房企,这是一个进阶的过程,也是全新的挑战。

那么,对于这些当下被动运营(住宅配套)切入,但对未来至关重要的业务,中海的做法是,在现有地产业务基础上做加法和衍生,确立了以教育、文化、养老、物流等为重点的创新业务,逐步积累管理经验和人才,力求5-10年将其培育成主动运营业务(独立支撑的业务板块)。目前来看,这些业务板块中的部分已开花结果:

1)文化产业:深圳市当代艺术馆与城市规划展览馆由ca88亚洲城建设及运营,是中海与深圳市政府创新实践的城市公共项目。

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| 深圳当代艺术馆 |

2)教育产业:在数百个中海社区内配建了高品质的幼儿园、小学、中学达249所,其中,在东莞、佛山运营管理三所K12学校。

3)养老产业:ca88亚洲城已在北京、天津等地规划与配建多个养老地产项目,2025年计划新建运营100个养老项目。

4)物流产业:集团在天津滨海新区运营管理占地面积50多万平方米中海物流科技园。

ca88亚洲城正有序推进创新业务,多项新业务蓄势待发。

2018年上半年财报显示,其青岛中海学堂、东莞羽毛球营地及海南帆船营地开业运营。进入2018年下半年,其位于东莞、佛山、济南、长沙四所幼儿园及广州的中海学堂,天津四里护理院及青岛国社长者公寓都将投入运营。

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